Для риелторов сделка купли-продажи — рутинное дело. Но для обычного человека — это одно из главных событий в жизни. На кону стоит много денег и будущее жилье на долгие годы вперед. Как быть уверенным в том, что с квартирой все в порядке, как избавиться от риска потерять все средства?
JCat.Недвижимость расскажет про все этапы продажи квартиры: как сформировать и проверить договор, провести финансовый расчет и т. д. Вы можете сотрудничать с риелтором или обойтись без посредников, но в ваших интересах знать все о том, как провести сделку.
Проверка участников
Когда вы нашли потенциального покупателя, ваша задача — убедиться в том что, данные человека в договоре и в паспорте совпадают. Сверяйте все: Ф. И. О., серию и номер паспорта, фотографию. Также посмотрите на визуальное состояние документа. Ничто не должно вызывать подозрения. Мошенник может украсть или подделать документ, в этом случае, когда объявится настоящий владелец, вы лишитесь прав на квартиру. Любой суд признает сделку недействительной, и никто не вернет деньги.
Проверка истории квартиры
После того как вы убедились в подлинности и соответствии документов, уделите внимание истории передачи прав собственности. Должно вызвать подозрение, если владельцы несколько раз менялись за последние годы. Это признак мошеннических схем. Причем настоящий владелец может быть в неведении. Однако после совершения сделки могут объявиться люди с правами на квартиру.
Например, вы купите жилище у владельца, который получил его в наследство. Другие родственники подадут в суд и докажут, что человек, который передал права на квартиру, серьезно болел и не мог заключать договоры по состоянию здоровья. Велика вероятность, что суд признает сделку недействительной. Вы потеряете квартиру и вряд ли сможете вернуть свои деньги.
Удостоверьтесь, что продавец владеет жильем более трех лет. Именно в этот срок можно заявить о праве на получение наследства.
Составление договора купли-продажи
Оформление сделки закрепляет на бумаге намерение ее участников обменяться деньгами и имуществом. Договор подтверждает, что владелец передает покупателю право на собственность квартиры в обмен на конкретную сумму. Несмотря на то что в интернете достаточно шаблонов этого документа, лучше привлечь специалиста, который поможет составить договор. Это недешевая услуга, но она полностью оправдывает средства. Юрист или опытный агент в сфере недвижимости составит документ так, чтобы интересы сторон были учтены. Неграмотно составленный договор открывает недобросовестным продавцам массу возможностей для махинаций, когда совершается сделка купли-продажи.
Например, вы выбрали квартиру, тщательно проверили ее историю владения и другие документы. Далее вы скачиваете шаблон договора и переписываете под себя. Рассчитываетесь с продавцом, а он не отдает вам ключи, мотивируя это тем, что передаст вам единственное жилье, и ему негде жить. Вы с тревогой заглядываете в договор и не находите там пункта о том, в течение какого времени продавец должен отдать ключи. В лучшем случае вам придется ждать несколько месяцев. В итоге вы все-таки въедете в квартиру, но после долгой борьбы и судебных тяжб.
Грамотно составленный договор, кроме того, что учитывает интересы обеих сторон, еще и с первого раза проходит регистрацию в Росреестре.
Передача денег за недвижимость
Есть несколько способов оплаты покупки квартиры, когда совершается сделка. Вам нужно выбрать самый безопасный. У каждого варианта свои достоинства и недостатки, о которых важно знать.
Аккредитив
Покупатель открывает в банке счет, все фиксируют в тексте договора. После закрытия сделки продавец приходит в банк и запрашивает перевод средств на свой счет.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что это наиболее безопасный способ оплаты для обеих сторон. Банк играет роль гаранта обмена денежных средств. Во-первых, оплату совершают безналичными средствами, поэтому нет опасности получить фальшивые купюры. Во-вторых, банк предоставляет продавцу информацию о том, сколько средств на счету, и покупатель не сможет его обмануть.
Несмотря на безопасность, это не самый распространенный способ передачи денег за недвижимость на вторичном рынке жилья.
Банковская ячейка
Это самый популярный способ, и к нему прибегают в девяти из десяти сделок. Стороны подписывают договор, и покупатель помещает деньги в банковскую ячейку. Когда завершается процедура регистрации права на владение квартирой, продавец приходит в банк с документами и забирает деньги.
Аренда ячейки стоит примерно пять тысяч рублей в месяц, и ее оплачивает покупатель. Обычно ячейку арендуют с запасом на несколько месяцев, пока сделку регистрируют в государственных органах. В договоре аренды прописывают, кто и когда может ее открывать.
Очевидный минус способа в том, что банк не проверяет, сколько денег в ячейке и подлинные ли купюры — далеко не все банки предоставляют эту услугу за дополнительную плату. Мошенники могут положить фальшивые деньги или меньшую сумму. Поэтому нужно выбирать крупный банк, у которого предусмотрена услуга сверки количества и подлинности купюр. Как правило, плата за проверку составляет 0,1% от количества денег в ячейке. Если же сумма сделки более десяти миллионов рублей, то выгоднее взять в аренду счетный аппарат и лично убедиться в подлинности купюр.
Депозит нотариуса
Этот способ похож на аккредитив и отличается тем, что до завершения оформления сделки деньги переводят на счет нотариуса. Это нераспространенный способ, потому что комиссия составляет 0,5% от общей суммы. Обычно к нему прибегают, когда требуется нотариальное заверение сделки. Чтобы избежать проблем, нужно выбирать нотариуса, который работает много лет и дорожит своей репутацией.
Сервис безопасных расчетов
Новая услуга от Сбербанка или ВТБ, которая упрощают процедуру обмена деньгами. Она стоит 3400 рублей и занимает максимум семь рабочих дней — зависит от того, насколько растянется процесс регистрации в Росреестре.
Схема работы Сервиса проста: покупателю нужно перевести деньги на специально отведенный счет, после их поступления банк получает данные из Росреестра и по завершении регистрации передает средства продавцу.
Для пользования услугой потребуется ИНН, паспорт гражданина РФ, реквизиты счета и договор купли-продажи квартиры. Процедуру совершают удаленно, у сторон нет необходимости посещать банк.
Обмен наличных денег из рук в руки
Этот традиционный способ наиболее рискованный. Продавцы, которые нервничают во время обмена, могут неправильно посчитать сумму и в результате получить меньше.
Мошенник может подложить «куклу» с бумагой или фальшивыми деньгами в стопку купюр. Есть риск, что продавца ограбят подельники мошенника. Поэтому лучше оставить этот способ обмена денежными средствами в прошлом.
Оформление сделки
Итак, вы уже знаете обо всех этапах сделки купли-продажи. Теперь подробно рассмотрим алгоритм продажи квартиры — от проверки юридического статуса до передачи ключей:
- Установление статуса жилья: первичное или вторичное. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости, а именно: удостоверьтесь, что собственник квартиры обладает подтверждающими документами и не страдает психическими заболеваниями, из-за которых не может совершать сделки. Продавец должен предъявить справки из нарко- и психоневрологического диспансера о том, что не состоит на учете. Также убедитесь, что у этого жилья нет наследников, которые могут оспорить право собственности. Обратитесь в орган опеки и попечительства, который подтвердит, что у квартиры нет несовершеннолетних наследников, и разрешит провести сделку.
Получение выписки из ЕГРН или БТИ. Она подтвердит право собственности продавца и то, что он может совершать сделку. В ЕГРН получите справку об объектах, которые зарегистрированы после 1998 года, для тех, что раньше, — обратитесь в БТИ. Справка содержит всю информацию о квартире:
- адрес;
- дата постройки;
- площадь;
- этаж;
- наименование строителя дома;
- количество собственников, переходов прав и каких-либо обременений.
Справку в БТИ сделают в течение 10 дней. Выписка из ЕГРН будет готова через несколько часов после подачи заявки через портал в интернете или за три — пять рабочих дней по письменному заявлению в МФЦ.
- Изучение документов на квартиру. Покупатель должен проверить два вида документов: правоподтверждающие и правоустанавливающие. В список первых входит: свидетельство на право собственности, которое выдавалось с конца девяностых до 2016 года, удостоверение из БТИ для жилья, зарегистрированного до 1998 года. Список правоустанавливающих — договоры:
- купли-продажи;
- ренты;
- передачи недвижимости в собственность;
- дарения;
- долевого участия;
- судебные решения;
- справка о выплате пая.
Еще на этом этапе покупателю стоит узнать об отсутствии задолженностей в ЖКХ (отдельно проверьте долги за капитальный ремонт) и получить выписку лицевого счета, из которой он узнает, кто сейчас прописан в жилище.
Получение покупателем пакета документов от продавца. На заключение сделки собственник должен предоставить следующий список документов, которые отправят в Росреестр на регистрацию:
- паспорт гражданина РФ;
- кадастровый и техпаспорт квартиры;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- отсутствие долгов из ЖКХ;
- согласие собственников и второго супруга на продажу квартиры;
- разрешение отдела опеки в случае с несовершеннолетним собственником.
Все эти документы обязательны и без них сделку не зарегистрируют.
- Подписание договора купли-продажи. После подписания документов передают деньги. Стороны обмениваются актом или распиской о том, что средства получены, ни у кого нет претензий. Как было написано выше, здесь лучше прибегнуть к помощи юриста.
- Оплата государственной пошлины участником сделки и регистрация права собственности. Обе стороны передают документы:
- весь пакет продавца;
- договор;
- паспорт покупателя и передаточный акт.
Здесь, опять же, желательно прибегнуть к помощи агента, который проверит правильность заполнения документов и удостоверится, что работник отдела регистрации их принял.
- Получение свидетельства о регистрации нового собственника. После того как покупатель получит справку из ЕГРН с обновленными данными о владении, продавец должен передать ключи от квартиры. На этом все этапы продажи квартиры официально завершены.
JCat.Недвижимость всегда держит в курсе новостей и предлагает полезную информацию, связанную со всем, что касается недвижимости.
С помощью сервиса разместите объявление об аренде, продаже или покупке на всех сайтах и сообществах о недвижимости одновременно. Вы будете видеть все свои объекты на одной странице, а также всю статистику по просмотрам. JCat.Недвижимость — незаменимый инструмент как для профессионалов, так для продавцов и покупателей в рамках разовой сделки.
